Hizmetlerimiz
GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI ve KDV DURUMU
Yeni Düzenlemeyle Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası; Vergi Uygulaması ve Muhasebe Kayıtları
GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI ve KDV DURUMU
Geçtiğimiz günlerde yapılan Yasal düzenlemeler çerçevesinde uygulanmakta olan Taşınmaz satışına ilişkin birtakım değişiklikler 14.07.2023 tarihli ve 7456 sayılı Yasa ile yürürlüğe girmiştir. Bu düzenlere göre de;
Kurumların aktifinde en az 2 yıl süreyle tutulan taşınmazların (15.07.2023 tarihi itibariyle) satış veya devrinde uygulanmakta olan KDV ve satış kazancı istisnası uygulamasına son verilmiştir. 15.07.2023 tarih öncesinde aktifte bulunan taşınmazların satışında KDV istisnası aynen uygulanırken kurumlar vergisi açısından satış istisnası olan %50 oran artık %25 olarak uygulanacaktır.
‘ Dolayısıyla 5520 sayılı KVK’ ya göre; Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların(15.07.2023 tarihi öncesi aktifte bulunan) satışından doğan kazançların %25’lik kısmı vergiden istisna tutulmuştur.
Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi ise şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna sebebiyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba aktarılan veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.’
Yasal düzenleme öncesi ve sonrası olarak örneklerle konuyu ele alalım;
15.07.2023 Öncesi Aktifte Yer Alan Ve 14.07.023 Tarihli Ve 7456 Sayılı Yasa Düzenlenmesi Öncesi Taşınmaz Satış Örneği;
Monografi: A Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 2019 yılından itibaren aktifinde 2.000.000,00 TL’ye kayıtlı arsasını 5.000.000,00 TL bedelle Temmuz 2022 yılında satmıştır. Firmanın elde etmiş olduğu taşınmaz satış kazancına ait muhasebe hesaplamalarını yapalım.
Cevap:
1-Fatura düzenlenirken satış tutarı yazıldıktan sonra açıklama kısmına ‘ 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV'den istisnadır’ bilgisini ekleyerek faturanın neden KDV’siz düzenlendiğine açıklık getirmiş olalım.
2-Gayrimenkul Satış kazancı =5.000.000,00 TL-2.000.000,00 TL = 3.000.000,00 TL
Vergiden İstisna Kazanç = 3.000.000,00 TL *%50 = 1.500.000,00 TL
Vergiye Tabi Kazanç = 3.000.000,00 TL -1.500.000,00 TL = 1.500.000,00 TL
Kurumlar Vergisi = 1.500.000,00 TL * %23 = 345.000,00 TL
Öz Varlığa Katkısı = 1.500.000,00 TL ( 549 Özel Fonlar Hesabı)
Not : Toplam kazancın %50’si Kurumlar vergisinden istisna, %50’si vergiye tabidir; bu nedenle kazancın vergiye tabi olan %50’lik kısmına karşılık ayrılacaktır.
15.07.2023 Öncesi Aktifte Yer Alan Ve 14.07.023 Tarihli Ve 7456 Sayılı Yasa Düzenlenmesi Sonrası Taşınmaz Satış Örneği;
Monografi: A Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 2020 yılından itibaren aktifinde 2.000.000,00 TL’ye kayıtlı arsasını 5.000.000,00 TL bedelle 18 Temmuz 2023 yılında satmıştır. Firmanın elde etmiş olduğu taşınmaz satış kazancına ait muhasebe hesaplamalarını ve kayıtlarını yapalım.
Cevap:
1-Fatura düzenlenirken satış tutarı yazıldıktan sonra açıklama kısmına ‘ 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV'den istisnadır’ bilgisini ekleyerek faturanın neden KDV’siz düzenlendiğine açıklık getirmiş olalım.
2-Gayrimenkul Satış kazancı =5.000.000,00 TL-2.000.000,00 TL =3.000.000,00 TL
Vergiden İstisna Kazanç = 3.000.000,00 TL *%25 = 750.000,00 TL
Vergiye Tabi Kazanç = 3.000.000,00 TL -750.000,00 TL = 2.250.000,00 TL
Kurumlar Vergisi = 2.250.000,00 TL * %25 = 562.500,00 TL
Öz Varlığa Katkısı = 750.000,00 TL (549 Özel Fonlar Hesabı)
Not : Toplam kazancın %25’si Kurumlar vergisinden istisna, %75’si vergiye tabidir; bu nedenle kazancın vergiye tabi olan %25’lik kısmına karşılık ayrılacaktır.
Cari Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları :
____________________________18.07.2023_______________________
102.01 Bankalar Hesabı 5.000.000,00
250.01 Arazi ve Arsalar Hesabı 2.000.000,00
679.01 Diğer Olağan Dışı Gelir ve Karlar Hs. 3.000.000,00
-Taşınmaz satış kazancı 2.250.000,00
-5520 say. KVK. %25 istisna 750.000,00
Taşınmaz Satış Kaydı
________________________31.12.2023________________________
679.01 Diğer Olağan Dışı Gelir ve Karlar Hesabı 3.000.000,00
690 Dönem Karı veya Zararı Hesabı 3.000.000,00
________________________31.12.2023________________________
690 Dönem Karı veya Zararı Hesabı 3.000.000,00
692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesab 2.437.500,00
691 Dönem Kârı Vergi Ve Diğer Yas. Yük. Karş. Hs. 562.500,00
________________________31.12.2023________________________
692 Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 2.437.500,00
590 Dönem Net Karı Hesabı 2.437.500,00
________________________31.12.2023________________________
İzleyen Dönemde Yapılacak Muhasebe Kayıtları :
_________________________02.01.2024________________________
590 Dönem Net Karı Hesabı 2.437.500,00
570.2022 Geçmiş Yıllar Karları Hesabı 2.437.500,00
_________________________02.01.2024________________________
570.2022 Geçmiş Yıllar Karları Hesabı 750.000,00
549 Özel Fonlar Hesabı 750.000,00
İstisna kazancın fona alınması
_____________________________/______________________________
15.07.2023 Tarihinden Sonra Aktifte Yer Alan Taşınmaz Satış Örneği;
Monografi: Y Elektrik Elektronik Ltd. Şti. 20.07.2023 tarihinde yatırım yapmak amaçlı 2.000.000,00 TL (KDV hariç) bedelle almış olduğu arsayı 25.07.2025 tarihinde 5.000.000,00 TL’ye (KDV hariç) satarsa vergilendirilmesini hesaplayalım.
Gayrimenkul Satış Tutarı(KDV’Lİ) = 5.000.000,00 TL + 1.000.000,00 TL = 6.000.000,00 TL
Gayrimenkul Satış KDV =5.000.000,00 TL* % 20 = 1.000.000,00 TL
Vergiye Tabi Kazanç = 5.000.000,00 TL -2.000.000,00 TL = 3.000.000,00 TL
Kurumlar Vergisi = 3.000.000,00 TL * %25 = 750.000,00 TL
Öz Varlığa Katkı = 0,00 TL
Örneklerimizi yorumlayacak olursak, 15.07.2023 tarihi öncesinde aktifte yer alan ve yasal düzenlemeden önce taşınmaz satışı ile;
1- Firma özvarlığına 1.500.000,00 TL katkı sağlamıştır.
15.07.2023 tarihi itibariyle yasal düzenleme sonrası;
1- Firma özvarlığına 750.000,00 TL katkı sağlarken, 2023 yılı Kurumlar vergisi oranı %20‘den %25’e artırılması sebebiyle ek bir vergi ile karşı karşıya kalmıştır.
15.07.2023 tarihi itibariyle aktife alınan taşınmazın satışı ;
1-Firma özvarlığına katkı sağlayamamış,
2-KDV istisnası kaldırılması ve KDV Oranın %18’ den %20’ye artırılması sebebiyle %20’lik bir KDV ödemesiyle karşılaşmış,
3-Kurumlar Vergisi oranının %20’den %25’e artırılması sebebiyle de ek bir vergiyle karşı karşıya kalmıştır.
Sonuç olarak ta şunu söyleyebiliriz ki;
Kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesi (fon hesabının 5. Yılın sonunda sermayeye eklenmesi sebebiyle), ekonomik faaliyetlerini daha etkin kullanabilmeleri açısından ele aldığımızda gayrimenkul satış kazanç istisnası büyük bir önem taşımakta iken yapılan yasal düzenlemeler çerçevesinde; gerek KDV açısından, gerek satış istisnasının kaldırılması açısından ve gerekse Kurumlar Vergisi oranı artışı sebebiyle artık firmaların öz varlık açısından güçlenmesine olanak sağlamamaktadır.
Not: Gayrimenkul satış kazancından yararlanma şartlarını detaylı olarak www.muhasebeTR.com sitesinde 12.04.2023 tarihli, ‘Taşınmaz ve İştirak Hissesi Satış Kazancı İstisnası (Muhasebe Kayıtları)’başlıklı yazımızda açıklamamız sebebiyle bu makalemizde yer verilmemiştir.